Định giá doanh nghiệp phát triển BĐS nhà ở
Các doanh nghiệp BĐS nói chung và BĐS nhà ở có những đặc thù riêng. Trong đó phải kể đến:
Các doanh nghiệp thường thu tiền theo từng giai đoạn phát triển của dự án, trong khi doanh thu lại chỉ được ghi nhận khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Khoản tiền này sẽ được ghi nhận vào khoản mục Người mua trả tiền trước trong Báo cáo tài chính.
Khi thị trường BĐS phát triển nóng, doanh thu ghi nhận nhiều và dễ phát sinh lợi nhuận đột biến. Trong khi đó, khi thị trường BĐS đóng băng thì rất nhiều doanh nghiệp BĐS không có doanh thu và lợi nhuận.
Tài sản có giá trị nhất, lớn nhất đối với các doanh nghiệp BĐS nhà ở là quỹ đất sạch và các dự án đang phát triển.
Các đặc điểm trên dẫn đến doanh thu, lợi nhuận, dòng tiền của các doanh nghiệp BĐS thường không ổn định qua các năm. Do đó, các phương pháp so sánh (P/E, P/B) hay mô hình định giá dòng tiền tự do (FCFF, FCFE) đều không thể áp dụng được trong việc định giá các doanh nghiệp BĐS.
Thay vào đó, phương thức phù hợp nhất, áp dụng nhiều nhất với các doanh nghiệp phát triển BĐS là RNAV (Revalued Net Asset Value - Phương pháp giá trị tài sản ròng).
Cách tính RNAV của một doanh nghiệp phát triển BĐS bất kỳ:
RNAV = (i) thay đổi trong giá trị bất động sản đầu tư công ty đang nắm giữ + (ii) giá trị thặng dư của tài sản nắm giữ để phát triển + (iii) giá trị tài sản ròng của công ty trên bảng cân đối kế toán.
Thông thường, một khoảng chiết khấu (discount) hoặc gia tăng (premium) sẽ được áp dụng cho RNAV, cân nhắc đến các yếu tố như là chất lượng quản lý, quy mô doanh nghiệp, danh tiếng, hay rủi ro trong kinh doanh để tính ra RNAV điều chỉnh.
Sau đó, RNAV điều chỉnh trên từng cổ phiếu sẽ được tính bằng cách lấy RNAV điều chỉnh chia cho số lượng cổ phiếu đang lưu hành, để đưa ra giá cổ phiếu mục tiêu.
Các lưu ý khi lựa chọn cổ phiếu doanh nghiệp BĐS nhà ở
Quỹ đất
Chúng tôi đánh giá cao các doanh nghiệp có quỹ đất lớn tại các khu vực thuận lợi. Quỹ đất lớn đảm bảo các dự án được triển khai gối đầu, từ đó duy trì tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận hàng năm cho các doanh nghiệp.
Dữ liệu cho thấy VHM, NVL và NLG là ba doanh nghiệp BĐS nhà ở đang sở hữu quỹ đất lớn nhất. Trong khi các dự án của VHM trải dài từ Bắc vào Nam, các dự án của NVL và NLG chủ yếu tập trung tại các địa phương khu vực miền Trung và Nam Bộ.
Người mua trả trước
Do đặc thù ngành, các doanh nghiệp BĐS phải mất từ 3 - 6 năm để phát triển dự án, cũng như chỉ được tiến hành bán dự án sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng tương ứng hoặc phần móng công trình, và mất 18 - 24 tháng để hoàn thành xây dựng, bàn giao sản phẩm đến tay khách hàng và ghi nhận doanh thu. Do đó, người mua trả tiền trước là một hạng mục đáng lưu ý trong Báo cáo tài chính các doanh nghiệp phát triển Bất động sản, từ đó thể hiện tiềm năng ghi nhận doanh thu của các doanh nghiệp này trong ngắn hạn.
Comentários